マンションの修繕積立金と長期修繕計画ガイドライン | 国交省が改訂内容を決定し公表

　マンション管理の新制度が実施されるのに合わせて進められていた「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」と「長期修繕計画計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」の見直しが終了し、国土交通省は改訂内容を2021（令和3）年9月28日、公表した。積立金についてのガイドラインでは目安とする修繕積立金の㎡単価と計算式を更新、長期修繕計画ガイドラインでは計画期間を30年以上に変更するなどした。

　国交省の説明によると、修繕積立金については個々のマンションごとに様々な要因によって変動し、ばらつきも大きいことから、「目安」の算出に当たっては、実際に作成された長期修繕計画を366事例収集して分析。その事例の平均値と事例の大部分が収まるような幅として示したという（下の表参照）。

　また、改訂ガイドラインは既存のマンションも対象に含めるとし、目安額をすでに積み立てられた積立金の残高をもとに算出する計算式に変更した（下の式を参照）。

　（算出式） 計画期間全体における修繕積立金の平均額（円／㎡・月）をZとすれば
　　　　　　 Ｚ＝（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）÷Ｘ÷Ｙ
　　　　　　　ここで
　　　　　　Ａ：計画期間当初における修繕積立金の残高（円）
　　　　　　 Ｂ：計画期間全体で集める修繕積立金の総額（円）
　　　　　　 Ｃ：計画期間全体における専用使用料等からの繰入額の総額（円）
　　　　　　Ｘ：マンションの総専有床面積（㎡）
　　　　　　 Ｙ：長期修繕計画の計画期間（ヶ月）

図式で説明すると下のようになる。

　一方、長期修繕計画関連のガイドラインについての主な改訂内容は：
①望ましい長期修繕の計画期間として現行25年以上としていた既存マンションの長期修繕計画期間を、新築マンションと同様、大規模修繕工事２回を含む30年以上とする
②大規模修繕工事の修繕周期の目安について、工事事例等を踏まえ一定の幅を持たせた記載とする（たとえば外壁の塗装塗替え：12年 → 12～15年、空調・換気設備の取換：15年 → 13～17年など）
③社会的な要請を踏まえて、修繕工事を行うにあたって以下の有効性と重要性を追記
・ マンションの省エネ性能を向上させる改修工事（壁や屋上の外断熱改修工事や窓の断熱改修工事等）の有効性
・エレベーターの点検にあたり、国土交通省がH28年２月に策定した「昇降機の適切な維持管理に関する指針」に沿って定期的に点検を行うことの重要性

など。なお、ガイドラインは、マンションの修繕をとりまく環境や状況の変化に対応したものとなるよう、５年程度ごとに見直しの検討を行うこととしている。改訂は多岐にわたっているが、国交省のサイトにある新旧対照表（001425190.pdf (mlit.go.jp)）で比較することができる。

 

（阿部　治樹）